Giới thiệu với mọi người bài phỏng vấn Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, giảng viên khoa kinh tế Đại quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh. Bài phỏng vấn do Báo pháp luật Thàn phố Hồ Chí Minh thực hiện.
Phải nghiêm cấm chủ đầu tư giữ lại làm sở hữu riêng đối với diện tích phục vụ nhu cầu thiết yếu của các hộ dân trong chung cư.
Chủ đầu tư nhà chung cư được quyền gì, chủ căn hộ được quyền gì? Tranh chấp giữa hai bên liên quan đến vấn đề này ngày càng phổ biến. Đối thoại với Báo Pháp Luật TP.HCM về căn nguyên dẫn đến tình trạng ấy, tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Phó Trưởng khoa Luật kinh tế Đại học Quốc gia TP.HCM, bình luận: “Luật Nhà ở không nhìn thấy tính chất nghiêm trọng của những bẫy rập trong sở hữu riêng, sở hữu chung ở nhà chung cư. Các nước châu Âu đã từng lọt bẫy, thấm đòn và đã thoát khỏi. Đến bây giờ thì ta lại đi vào!”.
Theo Luật Nhà ở và dự thảo quy chế quản lý nhà chung cư mà Sở Xây dựng TP.HCM đang soạn thảo, sở hữu riêng ở chung cư được định nghĩa là phần diện tích bên trong căn hộ. Định nghĩa này khiến nhiều chủ đầu tư cho rằng chủ căn hộ chỉ sở hữu riêng phần không gian bên trong.
Không thể sở hữu không khí
. Hiểu như vậy có đúng không, thưa ông?
+ Có hai khuyết tật rất lớn trong định nghĩa sở hữu chung, sở hữu riêng hiện nay. Thứ nhất là định nghĩa chỉ có sở hữu chung của tất cả các căn hộ. Cần lưu ý, sở hữu của hai chủ trở lên đã gọi là sở hữu chung và trên thực tế có những loại sở hữu này. Ví dụ, bức tường ngăn cách hai căn hộ dứt khoát chỉ là sở hữu chung của hai chủ, các hộ khác không có quyền can thiệp vào. Còn cầu thang là sở hữu chung của tất cả các căn hộ.
Thứ hai, cách dùng từ khiến người ta hiểu người mua căn hộ chỉ sở hữu không khí - phần không gian bên trong. Sở hữu riêng phải là toàn bộ yếu tố vật chất nằm bên trong căn hộ. Ví dụ, có một bức tường ngăn các phòng nằm bên trong căn hộ thì nó là sở hữu riêng.
Dự thảo mà Sở Xây dựng đang soạn thảo có khá hơn quy chế quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng ban hành năm 2008 trong định nghĩa về sở hữu riêng, chung. Thế nhưng nó còn sơ hở ở chỗ chưa mang tính mệnh lệnh. Lẽ ra phải quy định trong mọi trường hợp, nghiêm cấm chủ đầu tư biến những phần sở hữu chung thành sở hữu riêng của mình...
. Rất nhiều lần ông khẳng định trong chung cư chỉ có sở hữu riêng của các hộ dân và sở hữu chung của cộng đồng dân cư chứ không có sở hữu riêng của chủ đầu tư. Thế đối với những loại hình chung cư phức hợp thì sao?
+ Đã gọi là chung cư thì phải hiểu nó chỉ là tập hợp các căn hộ để ở. Mỗi căn hộ có sở hữu riêng và một tỷ lệ sở hữu chung. Còn nhà phức hợp thì không phải là chung cư và phải có chế độ pháp lý khác. Với loại hình phức hợp, nó vừa có phần chung cư đúng nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba để khai thác thu lợi. Tuy nhiên, tài sản riêng của chủ đầu tư hoặc của bên thứ ba này không được làm ảnh hưởng, không phải là phần phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây.
. Phải chăng vì thiếu sự phân chia rạch ròi giữa chung cư đúng nghĩa và khu phức hợp, từ đó đồng nhất chế độ pháp lý của hai loại hình này mà xảy ra nhiều rối rắm trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và các hộ dân?
+ Một quy chế quản lý nhà chung cư hoàn chỉnh phải có một chương đặc biệt dành cho khu phức hợp. Chế độ pháp lý về khu phức hợp suy cho cùng là sự cộng lại của hai chế độ pháp lý: Một là chế độ pháp lý của chung cư đúng nghĩa, hai là chế độ pháp lý về mối quan hệ của chủ sở hữu các tài sản trong khu phức hợp và chủ các căn hộ.
Chế độ pháp lý thứ hai được chi phối theo luật dân sự, đó chính là quan hệ láng giềng. Ví dụ, trong trường hợp ở tầng trệt khu phức hợp bố trí siêu thị khiến chủ căn hộ không có lối đi riêng, buộc phải đi qua đây, khi ấy giữa hai bên hình thành mối quan hệ gọi là địa dịch. Khi ấy, chủ căn hộ không cần phải thỏa thuận với chủ siêu thị mà tự nhiên có quyền đi qua. Một khi luật đã can thiệp đến mức đó thì chủ đầu tư không thể ép người mua.
Bán hết nhà là hết quyền bảnh chọe
. Vậy vai trò của chủ đầu tư đối với nhà chung cư phải hiểu thế nào cho đúng, thưa ông?
+ Theo luật nước ngoài, đối với chung cư đúng nghĩa, người ta chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà khi nào đã phân chia pháp lý toàn bộ bất động sản đó thành tập hợp các căn hộ. Khi bán căn hộ, chủ đầu tư chỉ có một tư cách là chủ của tập hợp các căn hộ.
Kể từ khi có người đầu tiên mua, chung cư ấy xem như hình thành và có hai ông chủ: Chủ căn hộ vừa mua và chủ của các căn hộ còn lại. Một khi đã bán hết các căn hộ thì hội nghị nhà chung cư chỉ gồm đại diện các chủ sở hữu căn hộ, không còn chủ đầu tư nữa. Khi ấy, chủ đầu tư đứng bên ngoài cửa dự thính, không có tư cách gì để mà bảnh chọe. Còn nếu chưa bán hết thì chủ đầu tư tham gia hội nghị nhà chung cư cũng chỉ là một thành viên với tư cách là chủ của các căn hộ còn lại chưa bán. Còn ở ta hiện nay, chủ đầu tư lại ngồi ghế chủ tọa hội nghị...
Chủ đầu tư sẽ không chịu buông
. Một trong những mâu thuẫn phổ biến trong nhà chung cư là mức phí quản lý vận hành phần sở hữu chung. Theo ông, giải pháp để giải quyết vấn đề này một cách thỏa đáng là gì?
+ Tôi cho rằng trước hết trong Quy chế quản lý chung cư mà Sở Xây dựng sắp ban hành tới đây phải nghiêm cấm chủ đầu tư giữ lại những phần thiết kế yết hầu, huyết mạch phục vụ nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại chung cư làm sở hữu riêng. Khi đã quy định chặt thế rồi thì nên để cho các chung cư ấy tự quyết định mức phí, tức không áp dụng mức trần phí quản lý vận hành chung cư đối với các chung cư có sau khi quy chế này có hiệu lực.
Đối với những chung cư có trước khi quy chế này có hiệu lực thì nên ban hành khung tối đa để chữa cháy, tức áp dụng mức trần. Tất nhiên phải có một hệ số nào đó để giá trần này phù hợp thực tế. Bởi lẽ nhà nước thấy tình hình mất trật tự thì phải can thiệp để chủ đầu tư không quá đáng, bắt chẹt chủ căn hộ mà tôi dùng từ “cơm tù” (chủ căn hộ không có lựa chọn nào khác, bị ép buộc phải chấp thuận).
. Nhưng thực tế có nhiều chủ đầu tư đã kịp giữ lại các phần thiết yếu để làm của riêng thì giải quyết thế nào, thưa ông?
+ Trường hợp này khá nhiều và sẽ tồn tại lâu dài, bởi đương nhiên chủ đầu tư sẽ không chịu buông. Đây là sở hữu riêng hợp pháp của chủ đầu tư, họ nhằm vào những lỗ hổng của luật để xác lập quyền sở hữu đúng pháp luật! Không ai có quyền bắt họ phải bán tài sản riêng của mình. Quy chế quản lý chung cư ban hành sau này dù có toàn diện cỡ nào đi nữa cũng không được hồi tố ngược trở lại, buộc những phần sở hữu riêng trước đó của chủ đầu tư thành sở hữu chung.
. Xin cảm ơn ông.
Tranh chấp bất phân thắng bại
Thời gian gần đây, tại TP.HCM và Hà Nội xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp sở hữu riêng-chung bất phân thắng bại giữa chủ đầu tư và các hộ dân sống trong các cao ốc.
Tại TP.HCM:
- Chung cư cao cấp Botanic Tower (quận Phú Nhuận): Cư dân khiếu nại chủ đầu tư đã chiếm dụng phần sở hữu chung là tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng. Chủ đầu tư lại cho rằng hợp đồng mua bán đã xác định các phần trên thuộc sở hữu của mình.
- Chung cư Phú Lợi 1 (quận 8): Hơn 500 cư dân làm đơn đòi tiếp quản nhà giữ xe vì cho rằng đây là sở hữu chung.
- Cao ốc Mỹ Vinh (quận 3): Cư dân tố chủ đầu tư biến tầng trệt và lửng của cao ốc thành sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh trong khi lẽ ra phải dành để xây dựng các tiện ích phục vụ cộng đồng như đã hứa.
- Tháng 7-2009, một số cư dân cao ốc Tản Đà (quận 5) dùng xe hơi “biểu tình” để phản đối việc chủ đầu tư thu phí giữ xe quá cao và đòi xác lập sở hữu chung hầm giữ xe thay vì chủ đầu tư nắm giữ.
Tại Hà Nội:
- Cao ốc The Manor Mỹ Đình: Bên mua và chủ đầu tư mâu thuẫn quyết liệt về tầng hầm giữ xe từ năm 2007 đến nay chưa giải quyết xong. Cư dân tại đây cho rằng nhà để xe là sở hữu chung, chủ đầu tư khẳng định nhà để xe là tài sản của mình.
Phải nghiêm cấm chủ đầu tư giữ lại làm sở hữu riêng đối với diện tích phục vụ nhu cầu thiết yếu của các hộ dân trong chung cư.
Chủ đầu tư nhà chung cư được quyền gì, chủ căn hộ được quyền gì? Tranh chấp giữa hai bên liên quan đến vấn đề này ngày càng phổ biến. Đối thoại với Báo Pháp Luật TP.HCM về căn nguyên dẫn đến tình trạng ấy, tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Phó Trưởng khoa Luật kinh tế Đại học Quốc gia TP.HCM, bình luận: “Luật Nhà ở không nhìn thấy tính chất nghiêm trọng của những bẫy rập trong sở hữu riêng, sở hữu chung ở nhà chung cư. Các nước châu Âu đã từng lọt bẫy, thấm đòn và đã thoát khỏi. Đến bây giờ thì ta lại đi vào!”.
Theo Luật Nhà ở và dự thảo quy chế quản lý nhà chung cư mà Sở Xây dựng TP.HCM đang soạn thảo, sở hữu riêng ở chung cư được định nghĩa là phần diện tích bên trong căn hộ. Định nghĩa này khiến nhiều chủ đầu tư cho rằng chủ căn hộ chỉ sở hữu riêng phần không gian bên trong.
Không thể sở hữu không khí
. Hiểu như vậy có đúng không, thưa ông?
+ Có hai khuyết tật rất lớn trong định nghĩa sở hữu chung, sở hữu riêng hiện nay. Thứ nhất là định nghĩa chỉ có sở hữu chung của tất cả các căn hộ. Cần lưu ý, sở hữu của hai chủ trở lên đã gọi là sở hữu chung và trên thực tế có những loại sở hữu này. Ví dụ, bức tường ngăn cách hai căn hộ dứt khoát chỉ là sở hữu chung của hai chủ, các hộ khác không có quyền can thiệp vào. Còn cầu thang là sở hữu chung của tất cả các căn hộ.
Thứ hai, cách dùng từ khiến người ta hiểu người mua căn hộ chỉ sở hữu không khí - phần không gian bên trong. Sở hữu riêng phải là toàn bộ yếu tố vật chất nằm bên trong căn hộ. Ví dụ, có một bức tường ngăn các phòng nằm bên trong căn hộ thì nó là sở hữu riêng.
Dự thảo mà Sở Xây dựng đang soạn thảo có khá hơn quy chế quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng ban hành năm 2008 trong định nghĩa về sở hữu riêng, chung. Thế nhưng nó còn sơ hở ở chỗ chưa mang tính mệnh lệnh. Lẽ ra phải quy định trong mọi trường hợp, nghiêm cấm chủ đầu tư biến những phần sở hữu chung thành sở hữu riêng của mình...
. Rất nhiều lần ông khẳng định trong chung cư chỉ có sở hữu riêng của các hộ dân và sở hữu chung của cộng đồng dân cư chứ không có sở hữu riêng của chủ đầu tư. Thế đối với những loại hình chung cư phức hợp thì sao?
+ Đã gọi là chung cư thì phải hiểu nó chỉ là tập hợp các căn hộ để ở. Mỗi căn hộ có sở hữu riêng và một tỷ lệ sở hữu chung. Còn nhà phức hợp thì không phải là chung cư và phải có chế độ pháp lý khác. Với loại hình phức hợp, nó vừa có phần chung cư đúng nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba để khai thác thu lợi. Tuy nhiên, tài sản riêng của chủ đầu tư hoặc của bên thứ ba này không được làm ảnh hưởng, không phải là phần phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây.
. Phải chăng vì thiếu sự phân chia rạch ròi giữa chung cư đúng nghĩa và khu phức hợp, từ đó đồng nhất chế độ pháp lý của hai loại hình này mà xảy ra nhiều rối rắm trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và các hộ dân?
+ Một quy chế quản lý nhà chung cư hoàn chỉnh phải có một chương đặc biệt dành cho khu phức hợp. Chế độ pháp lý về khu phức hợp suy cho cùng là sự cộng lại của hai chế độ pháp lý: Một là chế độ pháp lý của chung cư đúng nghĩa, hai là chế độ pháp lý về mối quan hệ của chủ sở hữu các tài sản trong khu phức hợp và chủ các căn hộ.
Chế độ pháp lý thứ hai được chi phối theo luật dân sự, đó chính là quan hệ láng giềng. Ví dụ, trong trường hợp ở tầng trệt khu phức hợp bố trí siêu thị khiến chủ căn hộ không có lối đi riêng, buộc phải đi qua đây, khi ấy giữa hai bên hình thành mối quan hệ gọi là địa dịch. Khi ấy, chủ căn hộ không cần phải thỏa thuận với chủ siêu thị mà tự nhiên có quyền đi qua. Một khi luật đã can thiệp đến mức đó thì chủ đầu tư không thể ép người mua.
Bán hết nhà là hết quyền bảnh chọe
. Vậy vai trò của chủ đầu tư đối với nhà chung cư phải hiểu thế nào cho đúng, thưa ông?
+ Theo luật nước ngoài, đối với chung cư đúng nghĩa, người ta chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà khi nào đã phân chia pháp lý toàn bộ bất động sản đó thành tập hợp các căn hộ. Khi bán căn hộ, chủ đầu tư chỉ có một tư cách là chủ của tập hợp các căn hộ.
Kể từ khi có người đầu tiên mua, chung cư ấy xem như hình thành và có hai ông chủ: Chủ căn hộ vừa mua và chủ của các căn hộ còn lại. Một khi đã bán hết các căn hộ thì hội nghị nhà chung cư chỉ gồm đại diện các chủ sở hữu căn hộ, không còn chủ đầu tư nữa. Khi ấy, chủ đầu tư đứng bên ngoài cửa dự thính, không có tư cách gì để mà bảnh chọe. Còn nếu chưa bán hết thì chủ đầu tư tham gia hội nghị nhà chung cư cũng chỉ là một thành viên với tư cách là chủ của các căn hộ còn lại chưa bán. Còn ở ta hiện nay, chủ đầu tư lại ngồi ghế chủ tọa hội nghị...
Chủ đầu tư sẽ không chịu buông
. Một trong những mâu thuẫn phổ biến trong nhà chung cư là mức phí quản lý vận hành phần sở hữu chung. Theo ông, giải pháp để giải quyết vấn đề này một cách thỏa đáng là gì?
+ Tôi cho rằng trước hết trong Quy chế quản lý chung cư mà Sở Xây dựng sắp ban hành tới đây phải nghiêm cấm chủ đầu tư giữ lại những phần thiết kế yết hầu, huyết mạch phục vụ nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại chung cư làm sở hữu riêng. Khi đã quy định chặt thế rồi thì nên để cho các chung cư ấy tự quyết định mức phí, tức không áp dụng mức trần phí quản lý vận hành chung cư đối với các chung cư có sau khi quy chế này có hiệu lực.
Đối với những chung cư có trước khi quy chế này có hiệu lực thì nên ban hành khung tối đa để chữa cháy, tức áp dụng mức trần. Tất nhiên phải có một hệ số nào đó để giá trần này phù hợp thực tế. Bởi lẽ nhà nước thấy tình hình mất trật tự thì phải can thiệp để chủ đầu tư không quá đáng, bắt chẹt chủ căn hộ mà tôi dùng từ “cơm tù” (chủ căn hộ không có lựa chọn nào khác, bị ép buộc phải chấp thuận).
. Nhưng thực tế có nhiều chủ đầu tư đã kịp giữ lại các phần thiết yếu để làm của riêng thì giải quyết thế nào, thưa ông?
+ Trường hợp này khá nhiều và sẽ tồn tại lâu dài, bởi đương nhiên chủ đầu tư sẽ không chịu buông. Đây là sở hữu riêng hợp pháp của chủ đầu tư, họ nhằm vào những lỗ hổng của luật để xác lập quyền sở hữu đúng pháp luật! Không ai có quyền bắt họ phải bán tài sản riêng của mình. Quy chế quản lý chung cư ban hành sau này dù có toàn diện cỡ nào đi nữa cũng không được hồi tố ngược trở lại, buộc những phần sở hữu riêng trước đó của chủ đầu tư thành sở hữu chung.
. Xin cảm ơn ông.
Tranh chấp bất phân thắng bại
Thời gian gần đây, tại TP.HCM và Hà Nội xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp sở hữu riêng-chung bất phân thắng bại giữa chủ đầu tư và các hộ dân sống trong các cao ốc.
Tại TP.HCM:
- Chung cư cao cấp Botanic Tower (quận Phú Nhuận): Cư dân khiếu nại chủ đầu tư đã chiếm dụng phần sở hữu chung là tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng. Chủ đầu tư lại cho rằng hợp đồng mua bán đã xác định các phần trên thuộc sở hữu của mình.
- Chung cư Phú Lợi 1 (quận 8): Hơn 500 cư dân làm đơn đòi tiếp quản nhà giữ xe vì cho rằng đây là sở hữu chung.
- Cao ốc Mỹ Vinh (quận 3): Cư dân tố chủ đầu tư biến tầng trệt và lửng của cao ốc thành sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh trong khi lẽ ra phải dành để xây dựng các tiện ích phục vụ cộng đồng như đã hứa.
- Tháng 7-2009, một số cư dân cao ốc Tản Đà (quận 5) dùng xe hơi “biểu tình” để phản đối việc chủ đầu tư thu phí giữ xe quá cao và đòi xác lập sở hữu chung hầm giữ xe thay vì chủ đầu tư nắm giữ.
Tại Hà Nội:
- Cao ốc The Manor Mỹ Đình: Bên mua và chủ đầu tư mâu thuẫn quyết liệt về tầng hầm giữ xe từ năm 2007 đến nay chưa giải quyết xong. Cư dân tại đây cho rằng nhà để xe là sở hữu chung, chủ đầu tư khẳng định nhà để xe là tài sản của mình.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nếu bà con commment (nhận xét) khó khăn do
mạng bị chặn thì vui lòng gửi email đến ct3btrungvan@gmail.com để admin
post hộ ý kiến 
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét