Giới thiệu với mọi người một bài phân tích hay của Luật sư Lê Vinh. Bài viết được dẫn nguồn từ
Hiện tại, một xu thế thịnh hành là sở hữu căn hộ chung cư cao cấp. Chung cư cao cấp có những lợi thế rõ ràng: Không gian sống văn minh; hạ tầng kỹ thuật tập trung; tính thẩm mỹ cao .v.v… Từ khi được giới thiệu ở các đô thị lớn, chung cư cao cấp thu hút sự quan tâm của nhiều người. Ngoài việc mua để ở, chung cư cao cấp thường được mua đi bán lại kiếm lời.
Tuy nhiên, từ những nghiên cứu pháp luật, cùng thực tiễn giải quyết tranh chấp, của chúng tôi và của các luật sư đồng nghiệp, cộng thêm việc tìm hiểu qua các “ lão làng “ bất động sản, chúng tôi nhận thấy: Chung cư cao cấp hàm chứa những hệ lụy pháp lý khôn lường. Người mua có thể cảm thấy bị thiệt hại khi sử dụng – khai thác diện tích có giá nhiều tiền, thậm chí, họ có thể không bao giờ được sở hữu “ căn nhà mơ ước “ của mình.
Bài viết dưới đây nhằm trao đổi với quý vị nhận thức của chúng tôi về các hệ lụy pháp lý đó, mặt khác, chúng tôi cũng muốn đưa ra vài phương pháp để quý vị tham khảo, nhằm đoạt lại quyền lợi xứng đáng của mình, với tư cách là một bên bình đẳng trong quan hệ dân sự.
I. Nhận diện các chủ đầu tư rủi ro:
Một “ lão làng “ nhiều năm làm trong một công ty bất động sản cung cấp cho chúng tôi chân dung chủ đầu tư rủi ro của chung cư cao cấp:
- Loại người “ viển vông “: Người này từng thành công trong các dự án xây chung
cư lớn nhỏ. Tự tin vào năng lực của mình, người này đầu tư xây những chung cư lớn. Tuy nhiên, chung cư lại nằm quá xa trung tâm, không có đường vào, không điện, không nước.
- Loại người “ liều lĩnh “: Người này đưa ra các dự án chung cư, chiêu thị, thu tiền
khách hàng. Thay vì dùng tiền đó thuê thiết kế, mua vật liệu, thuê nhân công… để xây dựng chung cư, người này lại đầu tư vào dự án khác, xin giấy phép xây dựng, đền bù – giải tỏa, chiêu thị, thu tiền, rồi lại dùng tiền đó đầu tư vào dự án khác nữa.
- Loại công ty đại chúng đầu tư vào chung cư: Các công ty này có thể hoạt
động trong lĩnh vực khác xa bất động sản, như thép, bánh kẹo, dược phẩm, đầu tư tài chính .v.v… Các công ty này đầu tư bất động sản nhằm tăng giá trị công ty, tạo hấp lực cho cổ phiếu của họ. Khi công bố dự án chung cư được triển khai, bằng các thủ thuật hạch toán, giá cổ phiếu sẽ tăng. Mục đích họ chỉ nhằm tăng giá cổ phiếu.
- Các nhà đầu tư nước ngoài: Loại người này thường xuất hiện với những dự án rất
ấn tượng, cả về quy mô lẫn giá trị, chiếm cứ những vị trí đắc địa. Tuy nhiên, họ chỉ bỏ ra một số vốn rất nhỏ, một dự án có giá 100 triệu đô – la, họ bỏ 2,5 triệu, phần còn lại gồm các chi phí như thiết kế, nguyên vật liệu, thuê nhân công, đền bù – giải tỏa – hỗ trợ, làm nhà mẫu, quảng cáo… hoàn toàn dựa vào tiền huy động từ khách hàng hoặc vay ngân hàng. Nếu dự án thuận lợi, họ thu lời hàng chục lần, nếu không, họ “ bỏ của chạy lấy người “ thì cũng đã kịp ẵm một số tiền lớn gấp nhiều lần số họ bỏ.
Lẽ nhiên, với nhiều chung cư cao cấp đã có người ở, cũng có thể thấy không ít những chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc. Tuy nhiên, giả định khách hàng gặp phải một trong bốn loại nhà đầu tư kể trên, tiền mà họ bỏ ra để sở hữu căn hộ trong tương lai rất có thể uổng phí.
II. Nhận diện các rủi ro của chung cư cao cấp:
Việc có được chung cư cao cấp thường phải đổi bằng một khoản tiền lớn. Nhiều người thường phải chấp nhận vay nợ. Với lãi suất lớn, nợ nần thành gánh nặng. Gánh nặng hơn nếu họ gặp phải những rủi ro pháp lý. Chúng tôi phân chia các rủi ro pháp lý như sau:
Người mua nhà không nhận được “ căn nhà mơ ước “: Xảy ra khi người mua nhà gặp phải loại chủ đầu tư liều lĩnh, công ty đại chúng, người nước ngoài kể trên.
Với chủ đầu tư liều lĩnh: Thao tác của họ là huy động tiền khách hàng, dùng tiền đó làm dự án khác, thu tiền, rồi lại huy động tiền khách hàng, nên dự án sẽ mãi là bãi đất hoang hoặc cái móng chung cư. Cũng có thể, chủ đầu tư liều lĩnh vừa phải. Dự án chưa xin được giấy phép xây dựng, nhưng họ đã dựng mô hình, quảng cáo, chiêu thị, thu một lượng tiền lớn của người mua. Việc thu tiền thông qua các sàn bất động sản họ ủy quyền. Hợp đồng ghi một mức giá. Nhưng, khi nộp qua các sàn, người mua phải chấp nhận một mức chênh lệch. Các sàn cấp cho người mua biên nhận số tiền họ nhận theo hợp đồng. Số chênh lệch không có giấy tờ gì. Chủ đầu tư thưởng công cho sàn. Khi dự án không được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư làm đúng theo hợp đồng là trả lại số tiền có biên nhận. Phần chênh lệch, tính trên tổng số người mua, cũng ra con số khá lớn bõ phần công sức chủ đầu tư bỏ.
Với các công ty đại chúng: Mục đích của họ là huy động vốn, làm tăng giá trị cổ phiếu. Mục đích này đạt được ngay khi họ công bố dự án, đứng ra thu tiền khách hàng. Họ không quan tâm tới việc xây chung cư để giao đúng hạn cho khách hàng.
Với người nước ngoài: Lòng tham có thể nổi lên nếu họ so sánh số tiền bỏ ra và số kiếm được. Khi họ đem số kiếm được đi, dự án sẽ không bao giờ thành.
Người mua nhà nhận được căn nhà không như mơ ước: Thường các chủ đầu tư sẽ kiêm quản lý chung cư khi xây xong. Có thể họ tận thu bằng cách tăng giá dịch vụ như bảo vệ, trông xe, giá diện tích bãi đỗ. Cũng có thể, họ nâng tầng để thêm một nhà hàng khiến cư dân ở đó bức xúc. Phổ biến nhất là việc người mua không có Sổ Đỏ ngay cả khi nộp đủ tiền. Lý do: Chủ đầu tư đã trót vay ngân hàng số tiền lớn xây chung cư, họ thế chấp chính diện tích chung cư bán cho khách hàng làm tài sản bảo đảm. Khi chung cư còn nằm trong tay ngân hàng, không một cơ quan có thẩm quyền nào dám cấp Sổ Đỏ cho người mua. Người mua không thể thế chấp chung cư để vay ngân hàng, không góp vốn bằng quyền sở hữu chung cư khi muốn làm ăn, việc sang nhượng chung cư cũng gặp nhiều khó khăn.
III. Đòn phản công của người mua:
Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp chung cư, chúng tôi thấy: Sai lầm lớn nhất của chủ đầu tư, sau họ là ê – kíp luật sư trợ giúp, là việc nghĩ rằng: Bằng vị thế cao khi cầu vượt cung, bằng việc soạn những hợp đồng mua bán, lắt léo hơn là hợp đồng góp vốn xây dựng chung cư với lời văn khó hiểu, với tinh thần buộc người mua phải từ bỏ các quyền lợi, chủ đầu tư đặt mình vào vị thế không ai có thể chạm tới.
Trong các hợp đồng được soạn sẵn, chủ đầu tư thường không phải trả lại tiền và bồi thường nếu họ chậm giao nhà, nhưng người mua có thể không được mua nhà, chịu phạt những khoản tiền vô lý nếu chậm nộp tiền. Các hợp đồng không quy định giá dịch vụ người mua phải trả và nguyên tắc tăng giá khi vào ở chung cư. Với người mua là người thuê mặt bằng để kinh doanh trong 30 – 50 năm, chủ đầu tư buộc họ tuân thủ sự sắp xếp của một công ty quản lý mặt bằng mà chủ đầu tư chọn, người thuê không thể tự ý gọi khách cho thuê lại. Không có sự ngăn cấm nào với chủ đầu tư nếu họ muốn xây cao hơn, do đó, buộc người mua phải chia sẻ hạ tầng.
Những bất cập kiểu đó có thể thấy trong hầu khắp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư, và ngay cả một số người mua, đều cho rằng: “ Bút sa gà chết “, trót ký vào hợp đồng, trong tình trạng hoàn toàn minh mẫn, không bị đe dọa, ép buộc thì chỉ còn cách ngoan ngoãn tuân thủ.
Chúng tôi thì lại hiểu là: Pháp luật được ghi nhận nhằm bảo vệ vị thế công bằng của tất cả, khó ai, bằng pháp luật, tự dành lấy cho mình quá nhiều.
Sau khi nhận diện rủi ro như trên, chúng tôi xin đưa ra vài cách hóa giải, giúp người mua nhà phần nào khôi phục quyền lợi của mình:
Khi người mua nhà không nhận được “ căn nhà mơ ước “: Người mua nên xem xét, tùy từng trường hợp:
Đòi lại toàn bộ số tiền đã nộp, cộng lãi suất đáng được hưởng: Khi ký hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư và người mua đã thỏa thuận về thời điểm giao nhà. Người mua chứng minh được việc không vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Người mua tuân thủ đúng hợp đồng. Ngược lại, nhà đầu tư đã vi phạm một điều khoản cơ bản của hợp đồng ( thời hạn hoàn thành công việc ). Việc người mua yêu cầu hủy hợp đồng và hoàn lại số tiền đã nộp, lãi suất ngân hàng, thậm chí đòi bồi thường thiệt hại, theo chúng tôi, là có cơ sở.
Yêu cầu hủy hợp đồng góp vốn: Một số chủ đầu tư sử dụng chiêu thức góp vốn xây chung cư, nghĩa là một hợp đồng soạn sẵn, không phải là hợp đồng mua bán, mà là hợp đồng góp vốn, người mua đưa tiền góp vốn với chủ đầu tư xây chung cư. Góp vốn thì lời ăn lỗ chịu. Chủ đầu tư báo lỗ, do nguyên liệu, nhân công, nghĩa vụ với nhà nước .v.v… tăng, việc nhà không được giao, được suy diễn là người mua – trường hợp này là nhà đầu tư nhỏ lẻ - khi đặt bút ký và giao tiền, đã lường được mà vẫn cứ mạo hiểm, nên không có cơ sở đòi lại tiền. Tuy nhiên, chỗ hở trong lập luận này là: Nếu là góp vốn, trình tự thủ tục góp vốn phải tuân thủ quy định pháp luật, nghĩa là có giấy chứng nhận phần vốn góp, có sổ đăng ký cổ đông, có Đại hội đồng cổ đông, có việc bầu Hội đồng quản trị, người góp vốn có các quyền của cổ đông như được xem xét sổ sách công ty, được bầu cử - ứng cử vào các bộ máy công ty. Nghĩa là, góp vốn không chỉ dừng lại ở một tờ giấy được gọi là hợp đồng góp vốn, mà phải thể hiện ở một loạt các thao tác khác nữa. Nếu chủ đầu tư không chứng minh đã thực hiện các thao tác trên, “ kẻ nào chứng minh quá ít, người đó không chứng minh gì “, lập luận góp vốn chắc sẽ bị bác. Mọi việc được xử lý theo hướng hủy hợp đồng mua bán.
Yêu cầu cơ quan pháp luật can thiệp bằng biện pháp mạnh: Tức là làm đơn tố cáo tội phạm yêu cầu cơ quan pháp luật khởi tố vụ án để điều tra. Việc chủ đầu tư chậm triển khai dự án, có khi gần hết thời gian hoàn thành công việc, mới chỉ làm xong móng nhà, như chúng tôi đã nói, có thể do họ lấy tiền thu được từ dự án này để chi phí cho dự án khác, tại dự án mới, họ lại tiếp tục thu tiền để gom vào dự án nữa. Chủ đầu tư có hành vi như vậy có thể coi là lạm dụng tín nhiệm và nếu người mua có đơn tố cáo tội phạm, chủ đầu tư phải chịu một sức ép giải trình – hoàn trả tiền ghê ghớm.
Nếu chủ đầu tư và người mua ký một hợp đồng với điều khoản: Nếu chung cư không được triển khai, sẵn sàng hoàn tiền người mua. Tuy nhiên, khi thu tiền, chủ đầu tư, thông qua đầu mối là các sàn giao dịch bất động sản, hoặc thậm chí là chính kế toán của mình, thu một khoản chênh lệch không ghi biên nhận, đồng thời chỉ chấp nhận trả khoản có biên nhận, người mua nên tập hợp lại thành một nhóm, từng người mua có đơn nói rõ về khoản chênh lệch: Là bao nhiêu? Ai yêu sách chênh lệch? Đã thanh toán cho ai?... rồi gửi cơ quan pháp luật. Nếu nhiều người thể hiện thống nhất về vấn đề này, cơ quan pháp luật sẽ không thể làm ngơ. Bằng các thao tác nghiệp vụ như thẩm vấn trực tiếp người đứng ra thu tiền, công khai đối chất .v.v… lời khai của nhiều người sẽ được chuyển hóa thành chứng cứ có giá trị. Tố cáo lừa đảo có thể được sử dụng, nhưng số tiền lừa đảo chỉ dừng lại ở khoản chênh lệch.
Khi người mua nhà nhận được căn nhà không như mơ ước: Người mua có thể gặp phải các trường hợp: giá dịch vụ hạ tầng bị tăng quá đáng, tính pháp lý chung cư không được đảm bảo. Với từng trường hợp, người mua nên đối phó như sau:
Yêu cầu chủ đầu tư – người quản lý tòa nhà tuân thủ đúng hợp đồng: Sau khi đưa chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư thường quản lý luôn tòa nhà, hoặc chỉ định một công ty quản lý tòa nhà. Lúc này, giá các dịch vụ như gửi xe, bảo vệ, vận hành thiết bị điện, nước, thang may … thường bị tăng. Một số nơi sự tăng tới mức người mua nhà phản ứng. Người mua nên căn cứ vào hợp đồng quy định về quyền sử dụng hạ tầng và hưởng dịch vụ, có văn bản gửi tới chủ đầu tư, công ty quản lý. Trong văn bản chỉ ra nội dung vi phạm, yêu cầu chủ đầu tư, công ty quản lý đàm phán. Trường hợp hợp đồng không rõ ràng, những câu chữ như: “ Bên bán tôn trọng và tạo điều kiện cho bên mua được sử dụng các hạng mục công trình thuộc sở hữu chung một cách hợp lý “, “ quyền và nghĩa vụ liên quan tới hạng mục công trình thuộc sở hữu chung được thực hiện theo các quy định của pháp luật về sở hữu “ cần được khai thác triệt để. Tùy từng trường hợp, người mua chỉ ra tính không hợp lý của giá dịch vụ và yêu cầu chủ đẩu tư, công ty quản lý xem xét. Việc kiện ra tòa yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nếu người mua bị hạn chế trong việc sử dụng hạ tầng cũng cần được tính đến.
Yêu cầu chủ đầu tư, bên thứ ba tôn trọng quyền sở hữu hợp pháp với chung cư: Ngoài tiền người mua đóng góp, chủ đầu tư có thể vay một khoản không nhỏ để xây chung cư. Ngân hàng sẽ nhận thế chấp là chính chung cư, với từng căn hộ mà người mua tưởng rằng mình thanh toán hết tiền là sẽ có quyền sở hữu. Do đó, ở nhiều chung cư, người mua có nhu cầu làm Sổ Đỏ thì chủ đầu tư khất lần. Không một cơ quan nhà nước nào cấp Sổ Đỏ cho người mua một khi căn hộ của họ vẫn là vật thế chấp trong tay người khác. Với trường hợp này, tính pháp lý căn hộ chung cư trở nên phức tạp. Người mua ở trong căn hộ, nhưng việc chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế, thế chấp.v.v… liên quan tới căn hộ đương nhiên bị hạn chế. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư công khai tình trạng pháp lý căn hộ của mình, nếu rơi vào trường hợp căn hộ đang bị thế chấp cho ngân hàng, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư, ngân hàng cộng tác để đảm bảo quyền lợi của mình. Thậm chí, người mua cũng nên tính tới việc kiện hủy hợp đồng, buộc chủ đầu tư bồi thường thiệt hại mà giá trị có thể là căn hộ tương đương với tính pháp lý được đảm bảo.
Nói chung, tùy từng trường hợp, nếu người mua vận dụng khéo léo pháp luật, có chiến lược – chiến thuật đòi lại quyền lợi hợp lý, người mua vẫn có thể đạt các mục đích. Trong phạm vi bài viết ngắn, chúng tôi chỉ đưa ra các nhận định và định hướng chung nhất. Người mua nhà, trong trường hơp có quyền lợi bị xâm hại, rất nên tự tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, tìm đến những chuyên gia tư vấn và định thành một chương trình hành động rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.
Luật sư Lê Vinh
Tuy nhiên, từ những nghiên cứu pháp luật, cùng thực tiễn giải quyết tranh chấp, của chúng tôi và của các luật sư đồng nghiệp, cộng thêm việc tìm hiểu qua các “ lão làng “ bất động sản, chúng tôi nhận thấy: Chung cư cao cấp hàm chứa những hệ lụy pháp lý khôn lường. Người mua có thể cảm thấy bị thiệt hại khi sử dụng – khai thác diện tích có giá nhiều tiền, thậm chí, họ có thể không bao giờ được sở hữu “ căn nhà mơ ước “ của mình.
Bài viết dưới đây nhằm trao đổi với quý vị nhận thức của chúng tôi về các hệ lụy pháp lý đó, mặt khác, chúng tôi cũng muốn đưa ra vài phương pháp để quý vị tham khảo, nhằm đoạt lại quyền lợi xứng đáng của mình, với tư cách là một bên bình đẳng trong quan hệ dân sự.
I. Nhận diện các chủ đầu tư rủi ro:
Một “ lão làng “ nhiều năm làm trong một công ty bất động sản cung cấp cho chúng tôi chân dung chủ đầu tư rủi ro của chung cư cao cấp:
- Loại người “ viển vông “: Người này từng thành công trong các dự án xây chung
cư lớn nhỏ. Tự tin vào năng lực của mình, người này đầu tư xây những chung cư lớn. Tuy nhiên, chung cư lại nằm quá xa trung tâm, không có đường vào, không điện, không nước.
- Loại người “ liều lĩnh “: Người này đưa ra các dự án chung cư, chiêu thị, thu tiền
khách hàng. Thay vì dùng tiền đó thuê thiết kế, mua vật liệu, thuê nhân công… để xây dựng chung cư, người này lại đầu tư vào dự án khác, xin giấy phép xây dựng, đền bù – giải tỏa, chiêu thị, thu tiền, rồi lại dùng tiền đó đầu tư vào dự án khác nữa.
- Loại công ty đại chúng đầu tư vào chung cư: Các công ty này có thể hoạt
động trong lĩnh vực khác xa bất động sản, như thép, bánh kẹo, dược phẩm, đầu tư tài chính .v.v… Các công ty này đầu tư bất động sản nhằm tăng giá trị công ty, tạo hấp lực cho cổ phiếu của họ. Khi công bố dự án chung cư được triển khai, bằng các thủ thuật hạch toán, giá cổ phiếu sẽ tăng. Mục đích họ chỉ nhằm tăng giá cổ phiếu.
- Các nhà đầu tư nước ngoài: Loại người này thường xuất hiện với những dự án rất
ấn tượng, cả về quy mô lẫn giá trị, chiếm cứ những vị trí đắc địa. Tuy nhiên, họ chỉ bỏ ra một số vốn rất nhỏ, một dự án có giá 100 triệu đô – la, họ bỏ 2,5 triệu, phần còn lại gồm các chi phí như thiết kế, nguyên vật liệu, thuê nhân công, đền bù – giải tỏa – hỗ trợ, làm nhà mẫu, quảng cáo… hoàn toàn dựa vào tiền huy động từ khách hàng hoặc vay ngân hàng. Nếu dự án thuận lợi, họ thu lời hàng chục lần, nếu không, họ “ bỏ của chạy lấy người “ thì cũng đã kịp ẵm một số tiền lớn gấp nhiều lần số họ bỏ.
Lẽ nhiên, với nhiều chung cư cao cấp đã có người ở, cũng có thể thấy không ít những chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc. Tuy nhiên, giả định khách hàng gặp phải một trong bốn loại nhà đầu tư kể trên, tiền mà họ bỏ ra để sở hữu căn hộ trong tương lai rất có thể uổng phí.
II. Nhận diện các rủi ro của chung cư cao cấp:
Việc có được chung cư cao cấp thường phải đổi bằng một khoản tiền lớn. Nhiều người thường phải chấp nhận vay nợ. Với lãi suất lớn, nợ nần thành gánh nặng. Gánh nặng hơn nếu họ gặp phải những rủi ro pháp lý. Chúng tôi phân chia các rủi ro pháp lý như sau:
Người mua nhà không nhận được “ căn nhà mơ ước “: Xảy ra khi người mua nhà gặp phải loại chủ đầu tư liều lĩnh, công ty đại chúng, người nước ngoài kể trên.
Với chủ đầu tư liều lĩnh: Thao tác của họ là huy động tiền khách hàng, dùng tiền đó làm dự án khác, thu tiền, rồi lại huy động tiền khách hàng, nên dự án sẽ mãi là bãi đất hoang hoặc cái móng chung cư. Cũng có thể, chủ đầu tư liều lĩnh vừa phải. Dự án chưa xin được giấy phép xây dựng, nhưng họ đã dựng mô hình, quảng cáo, chiêu thị, thu một lượng tiền lớn của người mua. Việc thu tiền thông qua các sàn bất động sản họ ủy quyền. Hợp đồng ghi một mức giá. Nhưng, khi nộp qua các sàn, người mua phải chấp nhận một mức chênh lệch. Các sàn cấp cho người mua biên nhận số tiền họ nhận theo hợp đồng. Số chênh lệch không có giấy tờ gì. Chủ đầu tư thưởng công cho sàn. Khi dự án không được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư làm đúng theo hợp đồng là trả lại số tiền có biên nhận. Phần chênh lệch, tính trên tổng số người mua, cũng ra con số khá lớn bõ phần công sức chủ đầu tư bỏ.
Với các công ty đại chúng: Mục đích của họ là huy động vốn, làm tăng giá trị cổ phiếu. Mục đích này đạt được ngay khi họ công bố dự án, đứng ra thu tiền khách hàng. Họ không quan tâm tới việc xây chung cư để giao đúng hạn cho khách hàng.
Với người nước ngoài: Lòng tham có thể nổi lên nếu họ so sánh số tiền bỏ ra và số kiếm được. Khi họ đem số kiếm được đi, dự án sẽ không bao giờ thành.
Người mua nhà nhận được căn nhà không như mơ ước: Thường các chủ đầu tư sẽ kiêm quản lý chung cư khi xây xong. Có thể họ tận thu bằng cách tăng giá dịch vụ như bảo vệ, trông xe, giá diện tích bãi đỗ. Cũng có thể, họ nâng tầng để thêm một nhà hàng khiến cư dân ở đó bức xúc. Phổ biến nhất là việc người mua không có Sổ Đỏ ngay cả khi nộp đủ tiền. Lý do: Chủ đầu tư đã trót vay ngân hàng số tiền lớn xây chung cư, họ thế chấp chính diện tích chung cư bán cho khách hàng làm tài sản bảo đảm. Khi chung cư còn nằm trong tay ngân hàng, không một cơ quan có thẩm quyền nào dám cấp Sổ Đỏ cho người mua. Người mua không thể thế chấp chung cư để vay ngân hàng, không góp vốn bằng quyền sở hữu chung cư khi muốn làm ăn, việc sang nhượng chung cư cũng gặp nhiều khó khăn.
III. Đòn phản công của người mua:
Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp chung cư, chúng tôi thấy: Sai lầm lớn nhất của chủ đầu tư, sau họ là ê – kíp luật sư trợ giúp, là việc nghĩ rằng: Bằng vị thế cao khi cầu vượt cung, bằng việc soạn những hợp đồng mua bán, lắt léo hơn là hợp đồng góp vốn xây dựng chung cư với lời văn khó hiểu, với tinh thần buộc người mua phải từ bỏ các quyền lợi, chủ đầu tư đặt mình vào vị thế không ai có thể chạm tới.
Trong các hợp đồng được soạn sẵn, chủ đầu tư thường không phải trả lại tiền và bồi thường nếu họ chậm giao nhà, nhưng người mua có thể không được mua nhà, chịu phạt những khoản tiền vô lý nếu chậm nộp tiền. Các hợp đồng không quy định giá dịch vụ người mua phải trả và nguyên tắc tăng giá khi vào ở chung cư. Với người mua là người thuê mặt bằng để kinh doanh trong 30 – 50 năm, chủ đầu tư buộc họ tuân thủ sự sắp xếp của một công ty quản lý mặt bằng mà chủ đầu tư chọn, người thuê không thể tự ý gọi khách cho thuê lại. Không có sự ngăn cấm nào với chủ đầu tư nếu họ muốn xây cao hơn, do đó, buộc người mua phải chia sẻ hạ tầng.
Những bất cập kiểu đó có thể thấy trong hầu khắp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư, và ngay cả một số người mua, đều cho rằng: “ Bút sa gà chết “, trót ký vào hợp đồng, trong tình trạng hoàn toàn minh mẫn, không bị đe dọa, ép buộc thì chỉ còn cách ngoan ngoãn tuân thủ.
Chúng tôi thì lại hiểu là: Pháp luật được ghi nhận nhằm bảo vệ vị thế công bằng của tất cả, khó ai, bằng pháp luật, tự dành lấy cho mình quá nhiều.
Sau khi nhận diện rủi ro như trên, chúng tôi xin đưa ra vài cách hóa giải, giúp người mua nhà phần nào khôi phục quyền lợi của mình:
Khi người mua nhà không nhận được “ căn nhà mơ ước “: Người mua nên xem xét, tùy từng trường hợp:
Đòi lại toàn bộ số tiền đã nộp, cộng lãi suất đáng được hưởng: Khi ký hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư và người mua đã thỏa thuận về thời điểm giao nhà. Người mua chứng minh được việc không vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Người mua tuân thủ đúng hợp đồng. Ngược lại, nhà đầu tư đã vi phạm một điều khoản cơ bản của hợp đồng ( thời hạn hoàn thành công việc ). Việc người mua yêu cầu hủy hợp đồng và hoàn lại số tiền đã nộp, lãi suất ngân hàng, thậm chí đòi bồi thường thiệt hại, theo chúng tôi, là có cơ sở.
Yêu cầu hủy hợp đồng góp vốn: Một số chủ đầu tư sử dụng chiêu thức góp vốn xây chung cư, nghĩa là một hợp đồng soạn sẵn, không phải là hợp đồng mua bán, mà là hợp đồng góp vốn, người mua đưa tiền góp vốn với chủ đầu tư xây chung cư. Góp vốn thì lời ăn lỗ chịu. Chủ đầu tư báo lỗ, do nguyên liệu, nhân công, nghĩa vụ với nhà nước .v.v… tăng, việc nhà không được giao, được suy diễn là người mua – trường hợp này là nhà đầu tư nhỏ lẻ - khi đặt bút ký và giao tiền, đã lường được mà vẫn cứ mạo hiểm, nên không có cơ sở đòi lại tiền. Tuy nhiên, chỗ hở trong lập luận này là: Nếu là góp vốn, trình tự thủ tục góp vốn phải tuân thủ quy định pháp luật, nghĩa là có giấy chứng nhận phần vốn góp, có sổ đăng ký cổ đông, có Đại hội đồng cổ đông, có việc bầu Hội đồng quản trị, người góp vốn có các quyền của cổ đông như được xem xét sổ sách công ty, được bầu cử - ứng cử vào các bộ máy công ty. Nghĩa là, góp vốn không chỉ dừng lại ở một tờ giấy được gọi là hợp đồng góp vốn, mà phải thể hiện ở một loạt các thao tác khác nữa. Nếu chủ đầu tư không chứng minh đã thực hiện các thao tác trên, “ kẻ nào chứng minh quá ít, người đó không chứng minh gì “, lập luận góp vốn chắc sẽ bị bác. Mọi việc được xử lý theo hướng hủy hợp đồng mua bán.
Yêu cầu cơ quan pháp luật can thiệp bằng biện pháp mạnh: Tức là làm đơn tố cáo tội phạm yêu cầu cơ quan pháp luật khởi tố vụ án để điều tra. Việc chủ đầu tư chậm triển khai dự án, có khi gần hết thời gian hoàn thành công việc, mới chỉ làm xong móng nhà, như chúng tôi đã nói, có thể do họ lấy tiền thu được từ dự án này để chi phí cho dự án khác, tại dự án mới, họ lại tiếp tục thu tiền để gom vào dự án nữa. Chủ đầu tư có hành vi như vậy có thể coi là lạm dụng tín nhiệm và nếu người mua có đơn tố cáo tội phạm, chủ đầu tư phải chịu một sức ép giải trình – hoàn trả tiền ghê ghớm.
Nếu chủ đầu tư và người mua ký một hợp đồng với điều khoản: Nếu chung cư không được triển khai, sẵn sàng hoàn tiền người mua. Tuy nhiên, khi thu tiền, chủ đầu tư, thông qua đầu mối là các sàn giao dịch bất động sản, hoặc thậm chí là chính kế toán của mình, thu một khoản chênh lệch không ghi biên nhận, đồng thời chỉ chấp nhận trả khoản có biên nhận, người mua nên tập hợp lại thành một nhóm, từng người mua có đơn nói rõ về khoản chênh lệch: Là bao nhiêu? Ai yêu sách chênh lệch? Đã thanh toán cho ai?... rồi gửi cơ quan pháp luật. Nếu nhiều người thể hiện thống nhất về vấn đề này, cơ quan pháp luật sẽ không thể làm ngơ. Bằng các thao tác nghiệp vụ như thẩm vấn trực tiếp người đứng ra thu tiền, công khai đối chất .v.v… lời khai của nhiều người sẽ được chuyển hóa thành chứng cứ có giá trị. Tố cáo lừa đảo có thể được sử dụng, nhưng số tiền lừa đảo chỉ dừng lại ở khoản chênh lệch.
Khi người mua nhà nhận được căn nhà không như mơ ước: Người mua có thể gặp phải các trường hợp: giá dịch vụ hạ tầng bị tăng quá đáng, tính pháp lý chung cư không được đảm bảo. Với từng trường hợp, người mua nên đối phó như sau:
Yêu cầu chủ đầu tư – người quản lý tòa nhà tuân thủ đúng hợp đồng: Sau khi đưa chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư thường quản lý luôn tòa nhà, hoặc chỉ định một công ty quản lý tòa nhà. Lúc này, giá các dịch vụ như gửi xe, bảo vệ, vận hành thiết bị điện, nước, thang may … thường bị tăng. Một số nơi sự tăng tới mức người mua nhà phản ứng. Người mua nên căn cứ vào hợp đồng quy định về quyền sử dụng hạ tầng và hưởng dịch vụ, có văn bản gửi tới chủ đầu tư, công ty quản lý. Trong văn bản chỉ ra nội dung vi phạm, yêu cầu chủ đầu tư, công ty quản lý đàm phán. Trường hợp hợp đồng không rõ ràng, những câu chữ như: “ Bên bán tôn trọng và tạo điều kiện cho bên mua được sử dụng các hạng mục công trình thuộc sở hữu chung một cách hợp lý “, “ quyền và nghĩa vụ liên quan tới hạng mục công trình thuộc sở hữu chung được thực hiện theo các quy định của pháp luật về sở hữu “ cần được khai thác triệt để. Tùy từng trường hợp, người mua chỉ ra tính không hợp lý của giá dịch vụ và yêu cầu chủ đẩu tư, công ty quản lý xem xét. Việc kiện ra tòa yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nếu người mua bị hạn chế trong việc sử dụng hạ tầng cũng cần được tính đến.
Yêu cầu chủ đầu tư, bên thứ ba tôn trọng quyền sở hữu hợp pháp với chung cư: Ngoài tiền người mua đóng góp, chủ đầu tư có thể vay một khoản không nhỏ để xây chung cư. Ngân hàng sẽ nhận thế chấp là chính chung cư, với từng căn hộ mà người mua tưởng rằng mình thanh toán hết tiền là sẽ có quyền sở hữu. Do đó, ở nhiều chung cư, người mua có nhu cầu làm Sổ Đỏ thì chủ đầu tư khất lần. Không một cơ quan nhà nước nào cấp Sổ Đỏ cho người mua một khi căn hộ của họ vẫn là vật thế chấp trong tay người khác. Với trường hợp này, tính pháp lý căn hộ chung cư trở nên phức tạp. Người mua ở trong căn hộ, nhưng việc chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế, thế chấp.v.v… liên quan tới căn hộ đương nhiên bị hạn chế. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư công khai tình trạng pháp lý căn hộ của mình, nếu rơi vào trường hợp căn hộ đang bị thế chấp cho ngân hàng, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư, ngân hàng cộng tác để đảm bảo quyền lợi của mình. Thậm chí, người mua cũng nên tính tới việc kiện hủy hợp đồng, buộc chủ đầu tư bồi thường thiệt hại mà giá trị có thể là căn hộ tương đương với tính pháp lý được đảm bảo.
Nói chung, tùy từng trường hợp, nếu người mua vận dụng khéo léo pháp luật, có chiến lược – chiến thuật đòi lại quyền lợi hợp lý, người mua vẫn có thể đạt các mục đích. Trong phạm vi bài viết ngắn, chúng tôi chỉ đưa ra các nhận định và định hướng chung nhất. Người mua nhà, trong trường hơp có quyền lợi bị xâm hại, rất nên tự tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, tìm đến những chuyên gia tư vấn và định thành một chương trình hành động rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.
Luật sư Lê Vinh
Công ty Luật Văn Chương, Tầng 3 Tòa nhà 269 Nguyễn Văn Cừ, Hà nội.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nếu bà con commment (nhận xét) khó khăn do
mạng bị chặn thì vui lòng gửi email đến ct3btrungvan@gmail.com để admin
post hộ ý kiến 
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét