Tản mạn về bất động sản
Giới thiệu với mọi người về chùm bài viết được ghi chép tản mạn trên diễn đàn vietcurrency.com của tác giả lucsi, qua đó cung cấp thêm thông tin để mmọi người bảo vệ mồ hôi nước mắt của mình. Bài viết được tổng hợp từ: http://vietcurrency.vn/vietcurrency.com/archive/index.php/t-1217.html?s=03c3a5559c1ad0c290596aaa510cc5df
------------------------------------------------
Bất động sản: tản mạn các ghi chép
Công việc hiện tại của em liên quan đến BĐS, do đó cũng được tiếp xúc nhiều với các thành phần tham gia thị trường này. Những điều mắt thấy, tai nghe, tay gõ excel phân tích, chân giở báo cáo khả thi... lúc nào cũng làm em ngạc nhiên các bác ạ. Thôi thì em xin phép mở cái thread làm chỗ ghi lại các suy nghĩ, cũng là tán chuyện với các bác cho vui.
Căn hộ chung cư: trào lưu và hậu quả
Mở đề:
Căn hộ là một khái niệm “mới” được đặt ra để tránh từ chung cư tập thể đã ám ảnh vài thế hệ người VN. Căn hộ thời đại mới được thiết kế thông thoáng, tiện ích hiện đại, sử dụng thang máy, hầm để xe, có ban quản lý và bảo vệ. Căn hộ hiện đại xuất hiện khoảng năm 2001 và phát triển lây lất trong sự hoài nghi của khách hàng. Thế nhưng đến năm 2007, căn hộ đã là trào lưu đáng chú ý nhất trong bất động sản. Tất cả các công ty đầu tư BĐS, quỹ đầu tư, cả các công ty hoạt động trong các ngành khác đều liên tục công bố các dự án chung cư, hầu hết là cao cấp. Khách hàng dường như rất ưa chuộng chung cư, bất cứ giá nào cũng bán được, bất cứ dự án nào, chủ đầu tư nào cũng bán được hàng.
Cơn sốt BĐS đột nhiên bị cắt vào đầu năm 2008 bằng chính sách thắt chặt tín dụng của NN. Đến thời điểm này, thị trường BĐS nói chung được cho là giảm 50-70%. Thế nhưng ở thị trường căn hộ, sự mất mát còn lớn hơn nhiều mức giảm 50-70% trên. Hậu quả của trào lưu căn hộ là nghiêm trọng hơn rất nhiều những gì giới truyền thông vẫn đăng tải. Mặt trái của trào lưu căn hộ vẫn là một bí mật mơ hồ với xã hội. Người viết phân tích trào lưu căn hộ dưới các góc nhìn khác nhau của các thành phần tham gia thị trường với mong muốn sẽ lột tả một phần bức tranh thị trường với những mặt trái của nó.
1. Đầu tư căn hộ nhìn từ góc độ chủ đầu tư:
Người viết bắt đầu với một chủ đầu tư vốn xuất thân từ công ty môi giới BĐS. Sau những thành công với các dự án phân lô bán nền và cả một dự án chung cư cao cấp, ông rất tự tin thực hiện một khu dân cư lớn, hiện đại ở quận 9 TPHCM cách trung tâm TP 20km đường chim bay. Điểm nhấn của dự án ông chính là dãy chung cư cao cấp và cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê hiện đại toàn bộ được thuê thiết kế từ Singapore. Ông dường như rất tự tin với dự án. Người viết chỉ có 3 câu hỏi: Quận 2 hiện chưa có văn phòng thì ai cần văn phòng Q9? Giá thành căn hộ của ông lên đến 1000USD/ m2 trong khi cũng đất nền của ông giá chỉ 300-400USD/m2, vậy ai sẽ mua căn hộ nếu họ mua đất nền và tự xây nhà sẽ rẻ hơn căn hộ chung cư rất nhiều? Ai sẽ mua đất nền của ông để ở giữa đồng không mông quạnh, không điện, đường, trường, trạm nếu ngoại trừ người mua như tài sản tích trữ?
Chủ đầu tư trong trường hợp này là nạn nhân của các công ty tư vấn & thiết kế kém năng lực hoặc thiếu tự trọng vì lợi ích của mình mà đẩy chủ đầu tư vào chân tường.
Trường hợp thứ hai, trái lại, sự thất bại bắt đầu từ lòng tham và liều lĩnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư này nổi tiếng với cậu quý tử chuyên gia xe và gái. Dự án được định giá hợp lý và bán hết trong thời gian ngắn. Tuy nhiên chủ đầu tư không dùng số tiền đóng theo tiến độ của khách hang để xây dựng mà dùng để mua các lô đất khác lớn hơn. Cứ thế dựng dự án ma, thu tiền và mua đất; tất cả quá trình đều có vốn vay rất lớn của ngân hàng. Đến khi thị trường đóng băng, lãi ngân hàng đè năng, chủ đầu tư này hầu như không còn gì không nói đến hàng loạt dự án không triển khai, khách hàng kiện cáo.
Trường hợp thứ ba là các vị khách đến từ nước ngoài với các dự án nổ như pháo. Người viết được đọc các báo cáo tài chính và chiến lược đầu tư của các vị khách này và đã rất ngỡ ngàng. Để đầu tư 1 dự án cao cấp lớn, tổng vốn đầu tư hơn 100 triệu USD, các vị khách này đã bỏ ra số vốn là….2.5 triệu USD. Tất cả các loại chi phí gồm cả tiền đất, xây dựng móng và quảng cáo, làm nhà mẫu…đều từ nguồn vay ngân hàng. Hiển nhiên nếu họ thành công khi bán hàng, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn phải khoang 20-30 lần. Khi dự án thất bại, tất cả cái họ mất nhiều nhất là 2,5 triệu; chưa kể họ có thể đã rút hết số tiền 2,5 triệu bằng các khoản lại quả hoặc kê giá đất. Ở đây thiệt hại trước hết chính là người mua. Người mua sẽ mất trắng số tiền góp. Phía ngân hàng tài trợ dù cầm được sổ đỏ, hậu quả cũng là rất lớn.
Trường hợp thứ tư là các chủ đầu tư tay ngang trong đó rất nhiều đến từ các công ty đại chúng. Chung cư là con đường duy nhất và nhanh nhất để các công ty đó đánh bóng công ty với cái gọi là “lợi nhuận dự kiến”. Thông qua một phương pháp định giá là “chiết khấu dòng tiền”, giá trị công ty được nâng lên nhiều lần bằng các giả định về doanh thu & dòng tiền …tương lai. Từ đó công ty phát hành cổ phiếu với 3,4,5…n chấm. Ta gặp các công ty bánh kẹo lập dự án địa ốc, công ty nước giải khát xây chung cư, công ty cáp điện đi làm sân Golf, công ty điện lạnh xây văn phòng….Cơn điên qua đi, phần đông các dự án địa ốc trở thành nỗi đau cho các “nhà đầu tư” trót dại trao tiền mua bánh vẽ. Các công ty tiến thoái lưỡng nan với các dự án không có khách hàng. Xã hội gánh hàng loạt các loại hàng hóa dở dang không biết sử dụng thế nào.
Việc định giá công ty bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền cũng giống việc bạn mua 1 cái cần câu, rồi đếm số cá trong ao, quy ra tiền rồi định giá lại cái cần câu của bạn bao gồm giá trị số cá. Hết cơn điên, bạn chợt nhận ra mình chỉ có cái cần câu chứ chẳng có con cá nào cả.
Trường hợp thứ năm là dạng chủ đầu tư ít động não. Chủ đầu tư này có một thiết kế, một cách thi công chung cư. Công việc còn lại rất đơn giản, cứ mua đất rồi vứt cái mô hình chung cư đó vào. Đối với chủ đầu tư này khách hàng là…không tồn tại, không cần quan tâm xem là họ có muốn mua loại sản phẩm của mình không. Hiển nhiên là khách hàng không muốn mua.
Chủ đầu tư này hiện nay sống được chưa chết là do được 1 ngân hàng nhà nước thuộc loại liều lĩnh & lì lợm nhất chống lưng
Tóm lại, căn hộ được các chủ đầu tư yêu thích vì lý do lớn nhất: lòng tham. Và cái xấu xí nhất của lòng tham là sự lừa đảo, bằng cách này hay cách khác. Bên cạnh đó là sự thiếu hiểu biết, thiếu kiến thức trong đầu tư phát triển dự án cộng với sự hỗ trợ đắc lực của các công ty tư vấn kém năng lực mà người viết sẽ đề cập sau.
2. Căn hộ chung cư dưới góc độ người mua
Thị trường căn hộ từ năm 2005 trở lại đây chứng kiến 1 khoản yield lớn bất ngờ từ tiền cho thuê nhà. Căn hộ chung cư nhất là chung cư cao cấp cho yield cao hơn hẳn các loại nhà phố, biệt thự cho thuê. Điều này đã ru ngủ các “nhà đầu tư” cá nhân là cứ mua căn hộ cao cấp, nếu giá không tăng thì cho thuê cũng được. Vậy tại sao lại có khoản yield từ trên trời rơi xuống nhiều như vậy?
Đó chính là nhờ dòng vốn ngoại, direct và indirect. Đi kèm dòng vốn là hàng loạt chuyên gia, chuyên viên, nhà quản lý, doanh nhân, dân lưu manh, dân thất nghiệp…từ các nước kéo sang. Đối với những người ngoại quốc đáng yêu này, an ninh và cộng đồng là 2 yếu tố quan trọng nhất trong lựa chọn nhà ở (tạm thời), và vô tình loại hình nhà chung cư đáp ứng đầy đủ 2 yếu tố đó. Từ đó ta có khu Hàn Quốc ở Sky Garden, Hưng Vượng -Phú Mỹ Hưng, khu Tây-Tàu-Hàn ở các chung cư quận 1,2, Bình Thạnh, Phú Nhuận….
Trong một hoàn cảnh đặc biệt thiếu nguồn cung, những người bạn ngoại quốc hào phóng sẵn sàng móc hầu bao ra hàng tháng hơn $2000 cho 1 căn hộ 3 phòng ngủ ở The Manor, thậm chí $5000-$7000 cho 1 căn hộ Lanscaster….Hiển nhiên mức yield cực lớn này đã khuyến khích dòng vốn đổ vào căn hộ cao cấp.
Lượng khách thứ 2 của căn hộ là các bạn trẻ, rất nhiều người học nước ngoài về. Người viết đã được vài bạn bè Tây học, Tàu học về nhờ tư vấn mua chung cư cho dù họ có khả năng mua nhà riêng. Đơn giản là họ muốn sống giống… bên bển. Người viết cũng nhiều năm vật lộn ở trời Tây, đã ở qua đủ kiểu nhà, mà cũng không thể hiểu được tư duy của các bạn trẻ trên; đành phải chấp nhận như một tiên đề, không cần giải thích.
Lượng khách thứ 3 là các bạn trẻ ở các tỉnh sống ở TP để đi làm, các bạn sinh viên khá giả…họ thường thuê các chung cư trung bình hoặc thấp để ở.
Ba lượng khách hàng trên gọi là end-users thực sự của loại hình sản phẩm căn hộ. Tuy nhiên chỉ có loại 2 là mua, còn lại đều thuê lại của các “nhà đầu tư”.
Năm 2007, các “nhà đầu tư” mua căn hộ bỗng nhiên nhận ra mình đang ở giữa 1 lĩnh vực sinh ra lợi nhuận lớn nhất từ trước tới nay. Chỉ việc đặt cọc là có người mua lại suất với mức chênh gấp 2,3 đến 5,7… lần tiền cọc. Mức IRR 500% 1 ngày xứng đáng là kỷ lục thế giới về đầu tư. Người người, nhà nhà điên lên với đầu tư căn hộ. Khi cơn điên lên đến đỉnh điểm người ta đặt mua tất cả mọi thứ với bất cứ giá nào chỉ với niềm tin (hay lòng tham mù quáng) sẽ bán lại được cho người khác với giá cao hơn.
Thị trường căn hộ chuyển biến từ đầu tư cho thuê đến khi quá nóng đã biến thành các quân bài trong sòng bạc đầu tư.
Sự nguy hiểm nhất của bong bóng giá cả là sự tác động qua lại. Khi cầu cao một cách điên loạn thì phía cung sẵn sàng đầu tư bằng mọi giá. Họ mua đất với bất cứ giá nào, tìm đủ cách để “binh” thành căn hộ. Người bán được đất lại mua tiếp nhiều đất hơn với sự hỗ trợ từ nguồn vốn ngân hàng.
Cho đến khi bong bóng nổ….
3. Phân tích khía cạnh kinh tế học của việc đầu tư căn hộ
Nếu phải tóm tắt việc đầu tư căn hộ bằng 1 chữ, người viết xin chọn chữ leverage. Leverage bằng số lượng sàn xây dựng bán, leverage bằng tiền vay ngân hàng, và nhiều nhất leverage từ tiền thu trước của khách hàng….
Hãy tưởng tượng bạn có mảnh đất 2000m2, bạn chia thành 20 lô 100m2 và bán cho hai mươi người với giá $1000/m2. Bạn có doanh thu $2m và chấm hết.
Giả định bạn chạy được hệ số Sử dụng đất là 5. Mật độ xây dựng 50%. Bạn sẽ xây được 1 cái chung cư 10 tầng, diện tích mỗi tầng là 1000m2 tổng diện tích xây dựng là 10,000m2. Ngoại trừ phần cầu thang, hành lang, không bán được thì diện tích bạn bán được là 80%x 1000m2 x 10 tầng= 8000m2
Giả sử khách hàng chấp nhận mức giá đất phân bổ trên 1 m2 nhà là $400/m2 thì số tiền bạn thu được từ đất là 8000m2 x $400= $3.2m. Hiển nhiên khách hàng được mua rẻ hơn mua đất ($1000/m2), ít tiền cũng có nhà. Mà bạn thì lãi hơn 3.2 - 2= $1.2m. Đấy chính là lý do ai cũng xin xây cao hơn, nhiều hơn….
Thế nhưng bạn phải xây dựng mới có phần lời chứ? Lo gì, đã có vốn vay ngân hàng và tiền thu trước của khách hàng (tiền trả theo tiến độ).
Những nhà đầu tư thông minh của chúng ta lập tức nghĩ ra, tại sao ta phải cần tài sản $2m ~ miếng đất 2000sqm mới có thể bắt đầu. Bạn chỉ cần có $600k thôi, phần còn lại $1.4m bạn vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính cái sổ đỏ miếng đất 2000sqm. Và bạn bán cho “các nhà đầu tư” để lấy tiền xây nhà. Mức lời từ đất lúc này là 3.2m-0.6m=2.6m gấp hơn 4 lần vốn bỏ ra.
Bây giờ giả định bạn bán căn hộ với giá $1000/m2. Tổng giá trị doanh thu là 8000 m2 x $1000/m2= $8m. Giả sử bạn thu được 20% tổng số tiền từ đặt cọc thì bạn đã có $8m x 20%= $1.6m. Gần gấp 3 số vốn bạn bỏ ra là $600k. Vậy tại sao bạn phải xây cái chung cư? Bạn dùng $1.6m để mua 1 lô đất 4000sqm và tiếp tục lập dự án căn hộ. Vậy là với $600K bạn đã có 2 dự án căn hộ với tổng revenue ~$24m.
Những nhà đầu tư siêu thông minh còn nghĩ ra chiêu hay hơn nữa. Họ bán toàn bộ căn hộ cho người nhà với giá $700/m2. Người nhà bán lại cho người mua với giá $1000/m2. Tiền chênh là off-the-contract –ngoài hợp đồng. Tổng số tiền chênh là $300 x 8000 m2= $2.4m, gấp 4 lần số tiền đầu tư $600k. Đến đây thì chỉ có bọn ngu mới tiếp tục xây căn hộ.
Căn hộ chỉ là sự lừa đảo to lớn. Và sự lừa đảo được bảo hộ bởi chính quyền. Nếu không thì người viết chẳng bao giờ hiểu được tại sao sự lừa đảo trắng trợn này hoàn toàn không bao giờ bị pháp luật trừng trị.
4. Hậu quả của trào lưu căn hộ
Giá đất là yếu tố bị ảnh hưởng lớn nhất của trào lưu căn hộ. Bằng phương pháp “chiết khấu dòng tiền” đầy ma thuật, các chủ đất định lại giá đất cao ngất trời với lý do rất hài hước: được xây dựng căn hộ.
Nạn nhân “xứng đáng” nhất của giá đất cao này chính là các Quỹ đầu tư, nơi tập trung các nhà tài chính uyên thâm rất rành phương pháp “chiết khấu dòng tiền” và không biết gì về BĐS.
Nạn nhân tiếp theo chính là các công ty phát triển BĐS rất rành về thị trường, luôn thở cùng nhịp với thị trường và không biết gì về bong bóng BĐS.
Hai loại nạn nhân này hiện đang vật lộn với mớ tài sản có book value rất lớn và hoàn toàn không muốn mark-to-market.
Nạn nhân thông minh tiếp theo là các ngân hàng, hiện vẫn phải ngậm bồ hòn làm ngọt. Liên tục phải thực hiện đảo nợ. Tiền vẫn phải bơm ra tiếp. Bảng cân đối kế toán vẫn phải cook và làm thêm nghề chào bán dự án distress. Và các bạn đừng mong cổ tức bằng tiền mặt. Chỉ có cổ tức bằng giấy lộn- cổ phiếu thôi.
Các con nợ không thể trả nợ, tài sản không thể siết vì siết nợ rồi biết bán cho ai, chưa kể thủ tục kéo dài hàng vài năm. Vậy cách xử lý thế nào? Chuyển nợ thành equity. Các bác có thể dễ dàng tìm hiểu thông tin về các dự án mà các ngân hàng là cổ đông. Hầu hết là rơi vào trường hợp xử lý nợ này.
Nạn nhân đau thương nhất chính là người mua, nhất là những người rơi vào trường hợp bị lừa đảo. Người mua ở góc độ nào đó chính là nạn nhân cho lòng tham của mình. Ở 1 góc độ khác, họ cũng đáng thông cảm do sự thiếu thông tin và kém minh bạch của thị trường. Ngoài ra, sự thiếu trách nhiệm của chính quyền là rất đáng lên án.
Các người mua-nạn nhân ít thương đau hơn là những người như cư dân The Manor Hà Nội, là anh Thiến sĩ lương thấp hơn phí dịch vụ chung cư. Chi phí ở chung cư hiển nhiên là cao hơn so với các loại hình nhà ở khác. Cộng thêm là sự nhập nhằng luật lệ và lòng tham vô đáy của chủ đầu tư. Mức thu nhập hiện nay của người VN là thấp so với chi phí bỏ ra để ở chung cư cao cấp. Chung cư cao cấp với các loại phí dịch vụ vẫn chỉ phù hợp với các bạn Tây,Tàu, Hàn, Việt Kiều và các bạn trẻ thu nhập cao muốn sống giống các bạn Tây…
Đó là những hậu quả đơn giản, ít nghiêm trọng. Hậu quả to lớn chính là các siêu dự án căn hộ hoành tráng từ Nam ra Bắc, từ Cần Thơ, Hậu Giang đến Đà Nẵng, từ Đắc Lắc đến Hải Phòng. Phần nhiều các dự án này là rất bất hợp lý, không có đầu ra. Mỗi dự án chỉ bán được dưới 10% số sản phẩm. Chủ đầu tư đã hết tiền xây tiếp. Người mua đã mất khả năng đóng tiền tiếp. Ngân hàng đã cầm sổ đỏ nhưng không dám siết nợ. Thị trường tê liệt.
Cho đến khi nhà nước bơm tiền thông qua ngân hàng để các công ty tiếp tục xây với hy vọng mong manh là sẽ có người mua các căn hộ cao cấp đó. Để hỗ trợ ngân hàng tiếp tục bơm tiền cho khách hàng vay.
Thế nhưng người mua lại đang dần nhận ra mặt trái của các chung cư cao cấp từ các bê bối gần đây. Liệu có đủ người ngây thơ và thu nhập cao để ở đầy các chung cư cao cấp?
Giả sử kinh tế VN ko tăng trưởng trong một vài năm, thu nhập thực tế người dân suy giảm, các bạn Tây, Tàu, Hàn bỏ chạy. Sẽ không ai có khả năng mua các căn hộ đó. Chúng ta chứng kiến hàng loạt chung cư cao cấp đã hoàn thiện và…ko có ai ở. Người dân vẫn thiếu nhà, nền kinh tế ỳ ạch vì bao nhiêu nguồn lực đã bị các khu chung cư đó hút hết.
Bàn về các loại hình nhà ở
Các loại hình nhà ở: bàn về các loại nhà ở
Loại nhà nhiều nhất ở VN là loại nhà ống/nhà phố/nhà liên kế -liền kề (townhouse/row house/tube house/terraced house…..)với bề ngang từ 2-3m đến 7-8m, chiều dài 5-7 đến 20-30m. Loại nhà này tồn tại từ rất lâu đời, minh chứng là các khu phố cổ ở Sài Gòn, Hà Nội, ở Hội An….Loại thứ hai là nhà tập thể thường chiều cao khoảng 5,6 tầng (vì cao hơn cũng không đi bộ nổi). Ngoài ra, ở các vùng xa trung tâm có loại nhà vườn –thường là nhà cấp 4 , có vườn phía trước sau. Loại cao cấp thì có biệt thự, ngăn với bên ngoài bằng tường rào, có vườn quanh nhà. Ngoài ra thì còn các loại nhà lấn chiếm tự phát (squatters), nhà ổ chuột (slums)….để chỉ các loại nhà xây dựng chất lượng rất kém, ở các khu không có được quy hoạch. Các loại nhà này thường không có chủ quyền đất, mua bán sang tay rất phức tạp. Các loại hình nhà hẻm của mình. phần nhiều là dạng lấn chiếm tự phát, tồn tại lâu ngày không có cách giải quyết, phải công nhận hợp pháp.
Đến những năm 1997 về sau, ở VN rộ lên phong trào phát triển BĐS kiểu thô sơ nhất là: mua đất nông nghiệp, xây dựng hạ tầng điện nước, và bán từng lô đất ở cho người mua tự xây nhà. Các loại lô đất có kích thước đa dạng từ 4x16, đến 5x20, 6x22, 8x20……
Sau khi Phú Mỹ Hưng vào VN, chúng ta được làm quen với khái niệm quy hoạch đô thị, phát triển đô thị…đi cùng với nó là hàng loạt loại hình nhà ở mới. Loại quan trọng và ảnh hưởng nhất chính là căn hộ chung cư mà người viết đã đề cập. Tiếp theo là hàng loạt khái niệm mới: nhà ở-kinh doanh (shop-house), biệt thự đơn lập (detached house), song lập (semi-detached house), tứ lập, và liên lập (chính là cái nhà ống của mình với cái sân nhỏ phía trước) …gần đây lại còn loại hình nhà ở-văn phòng home-office
Hiển nhiên mọi người sẽ thấy chỉ loại nhà ở thôi mà rất phức tạp. Làm sao đánh giá được loại nào là phù hợp nhu cầu, giá thành, chi phí sử dụng thế nào?
Người viết sử dụng cách suy nghĩ của giới kiến trúc về các loại nhà ở để phân loại:
Loại 1: không chung vách nào: tức là biệt thự đơn lập (đã biệt lại còn đơn)
Loại 2: chung 1 vách: nghĩa là 2 nhà có 1 vách sát nhau , biệt thự song lập
Loại 3: chung 2 vách: nghĩa là cả 2 vách hai bên đều sát vách nhà hàng xóm: nhà liên kế, nhà phố hoặc biệt thự liên lập (đã biệt lại còn liên).
Và loại 4: chung nhiều vách: tức là trên dưới, trái phải đều chung với hàng xóm- tức là loại nhà chung cư.
Chức năng của nhà ở là phải đảm bảo tính công đồng (tức là cần sự gặp gỡ lẫn nhau) và vẫn đảm bảo tính biệt lập tương đối với cộng đồng người. Tính cộng đồng làm người ta bị thu hút vào các khu đã đông người ở. Tính cộng đồng còn có mặt rất hay là người ta thường hay chọn để sống gần những người “giống mình”-người viết sẽ bàn vấn đề này sau.
Hiển nhiên loại hình nhà biệt thự đảm bảo tính biệt lập tốt hơn, sau đó đến nhà song lập và nhà liên kế, cuối cùng là nhà chung cư. Và đó cũng chính là tiêu chí để phân biệt đẳng cấp: cao cấp nhất là loại không chung vách –biệt thự, thứ hai là loại chung 1 vách –song lập, thứ ba là loại chung 2 vách- nhà liên kế và thấp cấp nhất chính là loại chung nhiều vách-chung cư.
Về mặt sử dụng đất, biệt thự là lãng phí đất nhất, sau đó đến song lập, liên lập và chung cư. Về mặt chi phí vận hành, nhà liên kế có chi phí vận hành thấp nhất (chi phí sử dụng/ bảo trì/bảo dưỡng) tiếp theo là song lập, đơn lập và cuối cùng là chung cư có chi phí vận hành đắt nhất (cho điện hành lang, thang máy, hệ thống điện dự phòng cho thang máy, chi phí gửi xe...
Nhà ống/nhà phố/nhà liên kế -liền kề có gì xấu?
Như người viết đã đề cập, nhà liên kế là loại nhà lâu đời và phổ biến nhất ở các đô thị từ châu Á đến châu Âu. Nguyên nhân là do giá thành rẻ nhất, chi phí vận hành thấp nhất và có sự đảm bảo tính cộng đồng cũng như tính biệt lập khá tốt. Và hiển nhiên ở các khu vực càng đắt đỏ thì mặt tiền lại càng bé. Vậy nên không hiểu vì sao ở VN lại tồn tại 1 quan điểm rất kì lạ : sự kì thị nhà ống/nhà liên kế. Nó được gán cho nhiều tội: xấu bộ mặt đô thị? Kém tiện nghi? Không phù hợp thời đại?
Các tâm lý chê bai nhà liên kế xuất phát từ vài điểm chính:
• Đánh đồng nhà liên kế với nhà ổ chuột và nhà lấn chiếm, nhà phát triển tự phát. Vì 2 loại này phần nhiều ở dưới dạng nhà ống
• Xuất phát từ các kiến trúc sư không hiểu biết về sự phát triển đô thị và sự đánh đổi chi phí. Các người này muốn mình giống các thành phố như HongKong, New York, Shanghai… chỉ vì cái skyline mà không quan tâm/không biết đến thực tế đất nước.
• Xuất phát từ các công ty môi giới BĐS đang tiếp thị căn hộ. 100% các công ty tư vấn nước ngoài đang hoạt động tại VN đều cùng quan điểm: thị trường nhà ở = thị trường căn hộ. Điều này có nguồn gốc từ sự kém năng lực, không có hiểu biết về thị trường VN. Quan trọng hơn là họ chỉ môi giới căn hộ nên họ chỉ biết căn hộ!.
• Xuất phát từ các bạn trẻ thích …thời trang
Hậu quả của nó là sự tuyệt chủng của các loại sản phẩm diện tích nhỏ như 4mx16m….do các quy định kiến trúc/quy hoạch. Cộng thêm với nó là quy định cấm phân lô bán nền (NĐ181). Hai điều này đã góp phần tiêu diệt nguồn cung giá thấp và đem lại nhiều khu squatters và slums mới do người muốn mua nhà & đất không thể mua nổi, đành làm liều, mua bán liều.
Để chống đầu cơ và muốn làm đẹp đô thị, chính quyền đã tạo ra điều kiện tốt hơn để đầu cơ (thiếu nguồn cung) và phá nát quy hoạch bằng các khu tự phát mới. . Ta gọi đó là hiệu ứng "Green belt" giống London. Khi chính phủ Anh quy định vùng green belt để hạn chế sự phình to của London đã đem tới hậu quả là giá nhà ở London cao nhất thế giới. Nghịch lý ở chỗ lý do tốt thường đem đến hậu quả tồi tệ hơn.
Các câu hỏi tại sao?
Tại sao các chủ đầu tư thường bán sản phẩm theo từng đợt và tăng giá từng đợt? Tại sao Phú Mỹ Hưng đưa ra mức giá rất cao cho sản phẩm mới Riverside Residences? Tại sao giá chung cư Phú Mỹ (Vạn Phát Hưng) cao hơn giá đất nền Phú Mỹ?
Giới môi giới BĐS nói nhiều về chiêu bán sản phẩm từng đợt của PMH và tăng giá từng đợt với sự ngưỡng mộ. Sự thành công của chiến lược này được bàn nhiều nhưng nguyên nhân của nó lại rất bí mật. Nhiều công ty bắt chước chiêu này, nhưng dường như họ không hiểu tại sao, và đặt bước tăng giá một cách thiếu suy nghĩ. Kết quả là 1 sự thất bại lớn.
Để nhìn vấn đề 1 cách thấu đáo ta bắt đầu từ ví dụ của Dan Ariely trong cuốn Predicably Irrational. Ông đã chép lại 1 trang web đặt hàng của The economist -1 tờ báo nổi tiếng của Anh.
1. Đăng ký truy cập bằng Internet: $59/ năm
2. Đăng ký báo giấy: $125/năm
3. Đăng ký báo giấy & truy cập bằng Internet: $125/năm
Giả sử các bạn chọn đặt mua báo: bạn sẽ chọn thế nào?
Dan Ariely làm thí nghiệm với các sinh viên trường MIT, kết quả:
1. 16 sinh viên
2. 0 sinh viên
3. 84 sinh viên
Thật ra các bạn đều thấy, lựa chọn thứ 2 là không thật- chẳng ai chọn nó cả. Vậy tại sao nó tồn tại? Dan lập lại thứ nghiệm, lần này gỡ bỏ lựa chọn thứ 2.
1. Đăng ký truy cập bằng Internet: $59/ năm
2. Đăng ký báo giấy & truy cập bằng Internet: $125/năm
. Kết quả thật bất ngờ:
1. 68 sinh viên
2. 32 sinh viên
Vậy lý do tồn tại của cái lựa chọn thứ 2 chính là để chúng ta chọn lựa chọn thứ 3, cái đắt tiền nhất, và sinh lợi cao nhất cho người bán. Mọi lựa chọn của chúng ta đều dựa trên cái gốc so sánh. Chúng ta có cảm giác thắng lợi và khôn ngoan khi lựa chọn 3, thay vì 2. Và chúng ta quên mất 1!!!.
Nên ta thấy các cô gái xinh đẹp thường cặp kè với 1 cô xấu hơn nhiều. Đơn giản vì khi đó đám con trai sẽ có sự so sánh, và các cô trở nên đắt giá 1 cách tương đối. Và thường là đắt giá hơn khi cô ta đi 1 mình.
Triết lý của PMH thật đơn giản: Hãy cho người mua sự so sánh và chúng ta rip off họ.
PMH thường chia sản phẩm thành các lần launch. Ví dụ sản phẩm Riverside Residences, sau mỗi lần ta lại đọc báo thấy các thông tin như: lần launch 1: giá $2000/m2, bán hết 100% trong buổi sang, 800 người xếp hang cho 100 sản phẩm….v.v.v.. Và lần launch sau, giá đã được nâng lên $2200/m2, rồi lại PR trên báo là bán hết, rồi lần launch thứ 3 giá $2400/m2…
Đơn giản là PMH cho người mua thấy, giá lần launch thứ 1 đã trở nên rẻ tương đối so với lần lauch thứ 2, và thử tưởng tượng bạn là người mua, nếu bạn được mua sản phẩm của lần launch 1 với mức giá cũ $2000/m2. Bạn quyết định ngay, cảm giác thắng lợi. Và người viết xin đảm bảo, nếu bạn quyết tâm mua Riverside Residences với mức giá lần launch 1~$2000/m2, các nhân viên bán hàng sẽ bỏ ngỏ là còn 1-2 sản phẩm vì lý do A,B,C mà được chuyển nhượng lại giá gốc $2000/m2. Và chúc mừng bạn, người bị rip-off một cách sung sướng.
Tại sao sản phẩm Riverside Residences giá đắt thế?
Trong khi các chung cư cao cấp khác như HAGL3, Phú Hoang Anh trầy trật bán với giá $1000-$1250/m2 mà không có người mua. Các sản phẩm như Saigon Pearl với vị trí đẹp nhất nhì TP bán đầy với giá $2000/m2.
Hãy nhìn lại các sản phẩm PMH đã bán trong năm 2008. Ta biết họ mắc kẹt với gần 2000 căn hộ SkyGarden 3 với mức giá 27 triệu/m2 ($1500/m2) trở lên mà không bán hết. Thế nên PMH vẽ ra dự án Riverside Residences với mức giá trên mây ($2000/m2), thời gian thi công được kéo dài 3-4 năm, trong khi dự án chưa triển khai xây dựng. Hiển nhiên, mục đích của PMH chính là tạo 1 mức giá so sánh ($2000/m2), từ đó SkyGarden 3 trở nên rẻ, mà lại sắp nhận nhà.
Và đó chính là kinh doanh, quảng cáo bán Riverside Residences để bán Sky Garden 3 !!!
Người hưởng lợi 1 cách may mắn của việc này chính là căn hộ Phú Mỹ. Nó trở nên rẻ tương đối so với cả Sky garden 3 với mức giá 21-22 triệu/m2 ($1200/m2). Và không ai để ý là nó đang quá đắt so với đất nền Phú Mỹ (giá 20-21 triệu/m2).
Vòng lại Trứng cho nó gần gũi, chúng ta đang bàn nhiều về việc ủn STB để niêm yết VCB. Chúng ta bàn về việc ủn các Blue chips để đẩy cả thị trường. tất cả đều cùng 1 nguyên lý: hãy cho bầy cừu 1 sự so sánh, và chúng ta cắt tiết chúng.
Các đô thị không người
Tại sao các khu đô thị không có người ở?
1. Tại “bọn đầu cơ”
Một tay lão làng trong nghề buôn đất nói đùa với người viết là:” bọn cờ bạc trên sàn thì gọi là nhà đầu tư, bọn anh thì bị gọi là bọn đầu cơ”. Người viết đành cười theo: “anh ạ, ai mà thua nhiều thì còn được gọi là nhà đầu tư dài hạn, đầu tư chiến lược kìa”.
Tuy nhiên người viết phải thừa nhận, đầu cơ tích trữ dường như là 1 phần trong máu người Việt. Nó được nuôi dưỡng ngàn năm bằng sự thiếu thốn và nỗi sợ tương lai bất ổn. Ai cũng trữ vàng, trữ ngoại tệ, và mua bất động sản.
Những công ty phát triển BĐS đầu tiên tham gia thị trường tự nhiên hưởng món lợi bất ngờ. Các lô đất nền của họ cung cấp hoàn toàn không mang tính chất 1 sản phẩm nhà ở mà mang 100% tính chất của 1 sản phẩm tích trữ giá trị như vàng và ngoại tệ.
Ví dụ các dự án ở Quận 9, TPHCM, có những dự án từ những năm 199x, đến bây giờ vẫn chỉ là những lô đất nền, không người ở. Tỷ lệ xây dựng nhà của các dự án Q9 là dưới 10% dù tuổi đời của các dự án đều hơn 5 năm.
Người viết nhiều lần đi qua Khu đô thị Quang Minh và phải công nhận khu đô thị này là minh chứng rõ nhất cho sự đầu cơ tích trữ thái quá của người VN. Từ Hà Nội đi ô tô hơn 30’ bằng đường cao tốc, 2 bên đường toàn ruộng và vài khu CN; vậy mà khu đô thị được đầu tư hạ tầng khá tốt, nhà villa xây thô. Người ta mua những căn biệt thự đó chỉ có 2 mục đích: tích trữ tài sản và kiếm người khác bán lại. Vì chẳng ai ở nổi một vị trí như vậy!
Hiển nhiên chúng ta đã có thể gọi “bọn đầu cơ” dự án này là những “nhà đầu tư dài hạn” vì rõ rang chẳng thể nào bán được những sản phẩm như vậy. Và khu đô thị nay tiếp tục không người ở trong 10 năm nữa.
2. Tại “bọn chủ đầu tư tham lam”
Các dự án khu dân cư ở các tỉnh quanh TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh chính là phiên bản mới của các dự án đất nền ở TP.HCM. Tất cả các dự án trên đều quảng cáo và bán ở TP.HCM. Và bán cho dân TP.HCM. Điểm thu hút của dự án là …giá rẻ và tổng số tiền nhỏ.
Chẳng có chủ đầu tư nào nghĩ là sẽ bán 1 sản phẩm nhà ở. Tất cả đều bán 1 sản phẩm tích trữ. Tất cả đều biết sẽ chẳng có ai ở các khu dân cư đó với mức giá đó.
Và “bọn đầu tư” tự rơi vào cái bẫy cho lòng tham của mình để trở thành “nhà đầu tư dài hạn”
3. Tại các khó khăn khách quan
Trong khi đó, có nhiều các dự án khu đô thị khác cũng bắt đầu là phân lô bán nền, cũng đầu tư tích trữ mà hiện tại đã xây dựng gần kín và trở thành khu đô thị ổn định, đông người ở.
So sánh các dự án với nhau, lý do các khu đô thị không có người ở là gì? Đó là cái thiếu kết nối với các trung tâm cũ (giao thông kém), đó là thiếu hạ tầng kỹ thuật: điện, nước, viễn thông, thoát nước…, đó là thiếu hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…Trong đó yếu tố quan trọng nhất chính là sự kết nối hay là giao thông.
Lấy ví dụ Q9, có 3 trục đường quan trọng quyết định sự phát triển của Q9 là đường cao tốc Sài Gòn-Long Thành, đường Vành Đai Trong và Vành Đai Ngoài. Tất cả đều được quy hoạch từ các năm 199x. Đến nay cả 3 đều chưa được xây dựng!
Ngược lại, ta có các dự án khu vực Q7 phát triển hơn nhiều, đơn giản là Q7 có được sự kết nối trung tâm hiện hữu và các khu vực lân cận.
Vậy ai phải chịu trách nhiệm chính cho các dự án không người ở? Chính là người để các dự án giao thông chậm triển khai tức là….các khó khăn khách quan về đền bù, về vốn, thiết kế…..
4. Xử lý nghiêm bọn lãng phí
Câu trả lời cho các khu đô thị không người ở nếu các bạn hỏi nhà nước sẽ được trả lời chính là “bọn đầu cơ” và “bọn chủ đầu tư tham lam”. Tất cả bị buộc 1 tội rất lớn: lãng phí.
Tư duy đổ lỗi chính là sợi chỉ đỏ xuyên suốt các hành vi của nhà nước. Hàng loạt các quy định hành chính đã được ban hành như nghị định 181 cấm phân lô bán nền, và mới đây là quy định buộc xây nhà ở các dự án.
Trong khi đó các khu vực phân lô bán nền có kết nối tốt ở TP.HCM như khu Tên Lửa-Bình Tân, khu Bình Phú –Q6, khu Đồng Diều –Q8, khu Bàu Cát-Tân Bình, khu Miếu nổi –Phú Nhuận…đều có mật độ xây dựng rất cao. Các khu trên đều có hạ tầng và quy hoạch tốt hơn hẳn các khu chung quanh và hầu như tốt nhất TP.
Sau khi nghị định 181 ra đời, các khu dân cư như trên hầu như không còn. Thay vào đó là các khu ổ chuột và tự phát mới xuất hiện. Ví dụ nhu khu vực quận Bình Tân, Tân Phú, Bình Chánh, Q 12, Q8…
Tư duy đổ lỗi đã lập tức để lại hậu quả nghiêm trong cho TP.HCM. Sự đô thị hóa hoàn toàn mất khả năng kiểm soát. Sự bùng nổ các khu ổ chuột và tự phát ở các quận ven đã nuốt hết quỹ đất cho phát triển giao thông cũng như quỹ nhà ở đồng thời tàn phá môi trường sống và làm nguồn cung cấp tệ nạn cho TP.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Nếu bà con commment (nhận xét) khó khăn do
mạng bị chặn thì vui lòng gửi email đến ct3btrungvan@gmail.com để admin
post hộ ý kiến 
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét